浅谈我市房地产物业管理发展现状及对策

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2012-06-24 10:35:11
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我市物业管理的现状

近几年来,我市的房地产建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,除了要求对房屋进行维修外,还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理,以保持新建小区的完好居住功能,发挥其整体功能和综合效益。随着人民群众生活水平的不断提高,对居住环境和社区服务的更多的关注,原有自建自管的分散管理体制已经不能满足现在住房管理的要求,使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素,物业管理为越来越多的人所接受,这就促使了我市房地产物业管理的发展。且随着市场经济体制的逐步确立,政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法,已经不能适应形势的变化,一个由业主自治与物业公司专业化管理结合,由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务,使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。现今我市房地产物业管理公司的数量急剧增加,目前在市住建委登记注册的已达到80余家,如山东省聊城天工物业有限公司、聊城市新兴物业服务有限公司,聊城开元物业有限公司,聊城宏润物业管理有限公司等。物业管理公司不再由政府包下来,而是以社会为基础,以服务质量为依托,靠品牌优势来赢得广大业主的信任而赢得市场份额。

三、我市房地产物业管理存在的问题

(一)、虽然我市房地产物业管理的发展取得了一些成绩,但我市的物业管理市场还处在初级阶段,特别是房地产开发商“自建自管”的现象仍十分严重,不能很好的保护业主的权利,使居民无法享受到高质量的物业管理服务。

(二)、物业管理相对滞后,明显落后于快速发展的房地产开发与销售,形成建设与管理脱节的局面。同时传统管理体制以及多头并管现象的存在,形成各部门分块割据,各自为政的局面,没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面,严重影响到了小区物业的正常管理。

(三)、我市房地产物业管理从业人员良莠不齐,特别是服务一线的操作人员大多是妇女,老人。到如今物业管理行业仍未摆脱劳动密集型的行业现状,

(四)、物业管理公司费用难以收缴。从传统房屋自建自管形式,人们的思想不可能在一夜之间发生翻天覆地的变化,让缴纳物业管理费成为理所当然的事情。物业管理公司企业要生存就要盈利,最起码要维持公司本身的运营,物业公司的收入主要依靠管理费的收缴,然而,物业管理费的收缴存在一定的困难。同时,由于大部分物业管理公司在技术运用上存在一定的缺陷,自身运营成本较高,收缴的费用不足以维持公司的正常运营,这就导致了有的小区物业管理公司因物业费、水电费收支不平衡,缺口较大而突然撤离,造成居住小区水电不能正常供应、安保无人看守、卫生无人打扫、垃圾无人清运的现象,进一步加深了物业管理公司与业主之间的矛盾,业主的正常生活也失去了安全保障,不利于我市物业管理行业的稳定健康发展。

(五)、物业管理企业产业结构单一。作为一个新兴行业,我市的物业管理在成长的过程中,受到了各种因素的制约,因而未能全力舒。,产业的单一性,使我市的物业管理企业普遍缺乏后劲,只能数着物业管理费过日子,不仅限制了企业本身的成长壮大,也制约了企业提高服务水平,开展全方位服务的可能。并且我市的物业管理企业之间缺乏有效地竞争,企业缺乏成长的动力,阻碍了我市物业管理企业的发展。

四、关于我市房地产物业管理发展的对策

鉴于我市物业管理行业存在的一些问题,我个人认为应该从以下几个方面来提高我市的物业管理水平:

(一)政府推行和完善物业管理制度。

政府在立法、税收、环境等方面政策上应积极导向,运用政府的影响力,鼓励产权多元化,加快培育民营物业管理企业。强化和规范物业管理市场竞争,推动物业管理产业化进程。政府应该出台更多更全面更详细的政策来规范物业管理公司,帮助鼓励物业管理企业其正常运营发展。给予物业管理企业更多的政策资金支持,促使更多企业进入物业管理行业。

(二)促使房地产业与物业管理行业共同发展。

房地产业是一个城市发展的支柱性产业,房地产业的发展可以带动城市经济的发展,但是物业管理行业的落后必然会牵制房地产业的发展,可以在房地产企业与物业公司之间建立联系,开发商与物业公司一起为业主负责,避免开发商与物业公司推脱责任的现象发生,更好的保护业主的权利

(三)加强物业管理行业人才培训工作。

加快培养市场需要的管理人才、科技人才和服务一线操作人员,积极创造有利于人才成长的环境,促进形成相对稳定的科技骨干队伍,高度重视对青年人才的培养和使用。造就一批掌握具备工程、管理、服务、营销、金融、法律、等多方面知识的复合型人才,构建物业管理行业从业人员从高层到基层员工的多层次平台,是行业可持续发展战略的重要组件。以适应行业新形势的需要。我市应完善物业管理行业职业技能岗位培训与从业资格鉴定制度,争取把从业人员继续教育列入企业考核范围,大力开展职业技能岗位培训工作,推行劳动预备制度。逐步实现关键岗位、特殊工种持证上岗,以保证管理与服务质量、安全生产,提高生产效率和服务水平。

(四)物业公司应该实现经济增长方式的转变。

提高科技含量,提高企业利润率和劳动生产率,从外延量的扩张转移到内涵发展的质的提高上。实现经营方式的转变。提高管理水平,走规模化、品牌化发展道路,坚持资本经营和多业并举,延长行业产业链,从粗放经营转向集约化管理。多元化产业结构是物业管理发展的必然趋势,建议物业管理企业迅速建立多元化的企业经营模式,可以走兼并重组的道路,走专业化服务的道路,联合边缘行业开展多样化服务,走集团化发展的道路,实现物业企业规模经济,减少自身运营成本。,物业管理企业只有彻底改变服务态度,改善服务质量,提高管理水平,才能赢得业主的满意。

(五)加大宣传力度,改变业主的传统意识。

让业主们了解到物业管理的重要性,没有物业公司管理,业主就没有正常的居住环境,没有好的居住环境,就没有业主的身心健康、事业顺利、子女安全,物业公司可以帮助业主的生活更加和谐,替业主解决在日常生活中多方面的问题,因此,广大业主要齐心协力支持物业公司的正常管理和收费,及时足额缴纳物业费、水电费、垃圾处理费等费用。

(六)在对物业管理行业的监管上,加强社会、舆论、业主的监督。

规范物业管理招投标领域,继续整顿和规范市场秩序,维护统一、开放、竞争、有序的市场秩序。深入研究招投标管理的方式方法,规范物业管理行业收费标准,杜绝低价竞标的不良市场行为,推进合理低价中标,强化标前、标后全过程管理。全面加强物业管理行业自律及诚信建设工作。

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